2024年9月1日起，希腊正式实施全新的买房移民政策，引入“三轨并行”模式。这一政策调整为投资者提供了更多的选择，同时也对不同区域和房产类型设定了明确的要求和限制。在提升投资门槛的同时，新政策旨在推动房地产市场健康发展，并吸引更多高质量的投资者。
一、投资门槛的三轨模式
希腊买房移民新政策的核心是按区域和房产类型划分为三种投资门槛。这种模式更精准地匹配了投资者需求，同时优化了房产分布与资源配置。
1. 热门区域（第一轨）
适用区域：包括阿提卡大区（雅典市中心、南部和北部）、塞萨洛尼基，以及米科诺斯岛、圣托里尼岛等人口超过3100人的热门岛屿。
投资门槛：80万欧元起，需购买单套面积不少于120平方米的住宅。
特点：
l 热门区域汇集了优质教育资源、医疗设施、商业服务和文化生活，是希腊最受欢迎的投资区域。
l 雅典等城市的房产升值潜力较高，长期来看具有较强的投资吸引力。
l 高门槛旨在控制投资热度，缓解热门区域的房价上涨压力，同时吸引更高质量的投资者。
2. 一般区域（第二轨）
适用区域：希腊其他区域，包括中小城市和乡村地区。
投资门槛：40万欧元起，需购买单套面积不少于120平方米的住宅。
特点：
l 投资门槛相较热门区域明显降低，为中等预算的投资者提供了更多选择。
l 这些区域房价相对较低，投资成本更具优势，同时生活成本也更为友好。
l 希腊政府希望通过此轨道吸引投资者关注非热门区域，以平衡区域发展并优化经济结构。
3. “商改住”及特殊项目（第三轨）
适用区域：不限区域，可在希腊全境选择适合的房产进行改造。
投资门槛：25万欧元起，无面积限制。
特点：
l 此轨道涵盖商业改住宅项目，以及文物古迹修复项目，为投资者提供了个性化和创意化的选择。
l 改造需通过合法程序，包括获得建筑许可，并确保改造后的住宅符合希腊相关法规。
l 政策鼓励对老旧建筑进行更新，不仅提升房产本身的价值，也有助于城市化改造和历史保护。
二、新政策的房产用途限制
希腊新政策对房产的用途做出了明确的限制，以引导投资行为更加规范化。
1) 禁止短期租赁：所有通过移民项目购买的房产不得用于短期租赁（如Airbnb）。
2) 仅限自住或长期租赁：房产可用于家庭居住或签订三年以上的长期租赁合同，租赁行为需符合当地法律规定。
3) 违规处罚：若违反短租规定，投资者可能面临高额罚款，甚至取消移民身份的处罚。
三、申请条件与随行人员
申请者要求：
l 主申请人需年满14岁，无年龄、学历或语言要求。
l 必须购买希腊医疗保险，确保在希腊居住期间享有医疗保障。
随行人员：
四、政策调整的机遇与挑战
优势
投资选择更丰富：三轨模式为不同预算和需求的投资者提供了更多可能性。
多样化的房产类型：新增“商改住”项目和文物古迹修复项目，为追求个性化和高回报的投资者提供了独特机会。
全家身份便利：一人投资，全家三代均可获得身份。
挑战
热门区域门槛提高：80万欧元的高门槛可能限制部分投资者进入核心区域。
房产用途限制：禁止短期租赁可能影响投资者的收益方式，需要调整资产管理策略。
严格的资金来源审查：投资者需提供详细的资金合法性证明，增加了申请难度。
希腊买房移民新政策的实施标志着投资模式的进一步优化和多元化。在提高门槛的同时，政策也为投资者提供了更多的选择和机会。然而，投资者在决策前需要仔细评估自身需求和资金实力，结合区域房产特性和政策要求，制定最优的投资方案。希腊仍将是海外投资者青睐的移民目的地，未来市场潜力巨大，值得持续关注。